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    堅持“房住不炒” 第二批集中供地密集啟動(dòng)

    作者:志公教育     來(lái)源:新華網(wǎng)     時(shí)間:2021-09-11 14:37:59     閱讀:

    9月8日,作為土拍規則調整后首個(gè)重啟集中供地的城市,福州最終成交14宗地塊,成交總額76.07億元。此外,另有2宗地塊流拍,5宗地塊終止出讓?zhuān)V莸诙泄┑卣绞展?。同日,青島迎來(lái)第二次集中土拍首日,32宗地塊均以底價(jià)出讓?zhuān)偨痤~約為142.55億元。

      “雙集中”供地政策是房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的重要舉措,目的是更好地穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)。由于部分熱點(diǎn)城市首批供地時(shí)溢價(jià)較高,多宗封頂,讓本應早已啟動(dòng)的熱點(diǎn)城市第二批集中供地計劃在8月初按下“暫停鍵”,重新調整拍賣(mài)規則。限制溢價(jià)、觸頂搖號、禁“馬甲”、競品質(zhì)、競現房銷(xiāo)售面積……政策工具箱實(shí)招頻出。

    集中供地出讓規則生變
     

    今年5月,熱點(diǎn)城市首批集中供地紛紛啟動(dòng)。北京首批30宗宅地最終以1109.71億元的價(jià)格成功出讓?zhuān)貕K平均溢價(jià)率6.4%。杭州57宗土地成功出讓?zhuān)?4宗地達到封頂價(jià),總成交額1178.2億元。重慶46宗土地成功出讓?zhuān)渲?2宗土地溢價(jià)率超過(guò)50%,最高達130%。

      “畸高的溢價(jià)率和不斷上漲的地價(jià),違背了當時(shí)集中供地‘穩房?jì)r(jià)’‘穩地價(jià)’政策的初衷。”有關(guān)人士表示,由于部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度高,房企參拍集中,控制土地價(jià)格難度較大,相關(guān)部門(mén)臨時(shí)叫停了第二批集中供地,要求調整土地出讓規則,引導房企理性參與二批次地塊競買(mǎi)。

      降低“面粉”價(jià)格是控制“面包”價(jià)格的前提。就出讓規模來(lái)看,貝殼研究院統計的11個(gè)城市在第二批次出讓的住宅規劃建面合計為4919萬(wàn)平方米,相比首批次增長(cháng)8.8%。其中,深圳、廈門(mén)和青島供應分別增長(cháng)209.09%、167.1%、114.16%。

      在土地價(jià)格方面,業(yè)內人士表示,對于土地溢價(jià)率,有關(guān)部門(mén)明確單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過(guò)15%,決不允許通過(guò)提高起拍價(jià)方式調整溢價(jià)率,嚴格控制城市樓面價(jià)新高。

      根據重慶第二批集中供地集中出讓的42宗土地,起始出讓總價(jià)約316億元,溢價(jià)率不高于15%。天津將出讓的61宗地塊,從首批次溢價(jià)不高于50%下調至不高于15%;深圳第二批集中供應地塊溢價(jià)率上限統一由45%降至15%。杭州一般地塊溢價(jià)率上限由20%調整為15%。南京新規最高溢價(jià)率由之前的30%下調至15%。

      保利投顧研究院表示,全國多城二輪供地規則的改變,更加聚焦于“控溢價(jià)”“房企資質(zhì)”和“住房品質(zhì)”上,取消配建等規則的改變,意味著(zhù)調控從單純“穩住地價(jià)”向“穩住實(shí)際地價(jià)”轉變。

      嚴控資金來(lái)源

      第二批集中供地對于參拍房企資金的要求明顯提升。9月8日,西安發(fā)布的第二次集中土地出讓公告明確,參與競買(mǎi)的企業(yè)股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保和其他相關(guān)融資便利等,購地資金不得直接或間接使用金融機構各類(lèi)融資資金,購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借貸或預付款,購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款,購地資金不得使用參與競買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

      北京方面,要求競得人及該宗地項目公司不得以任何直接或間接的形式,將其股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買(mǎi)人及其關(guān)聯(lián)方。

      武漢明確,同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司,不得參加同一宗地的競買(mǎi);并且將加強購地資金來(lái)源審查,競買(mǎi)企業(yè)股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?;蚱渌嚓P(guān)融資便利等,并且還將強化企業(yè)誠信檔案管理。

      一位房企人士表示,對于開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)和資金來(lái)源審查的要求,可最大限度避免非法資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,有利于為穩健、理性的企業(yè)創(chuàng )造更加公平的競爭環(huán)境,維護“三穩”目標。

      貝殼研究院高級分析師潘浩表示,明確競買(mǎi)企業(yè)需具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、土地款需均為競買(mǎi)人自有資金、禁馬甲公司,能有效降低非開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)參與住宅用地炒作的現象,疊加嚴控自有資金來(lái)源,能更有力減少房企借聯(lián)合開(kāi)發(fā)提高拿地資金杠桿的風(fēng)險與隱患。這也讓中小規模房企、本土房企均有機會(huì )競地成功,形成多元競爭局面。

      “提質(zhì)”成土拍標配

      值得一提的是,此次北京創(chuàng )新引入“競現房銷(xiāo)售面積”規則;杭州也有10宗地明確要求現房銷(xiāo)售。武漢方面,在地價(jià)到達上限后,將依次采取“競地價(jià)款的付款進(jìn)度”“競現房銷(xiāo)售的比例”“競全裝修房屋的比例”等三種方式,優(yōu)選履約能力高、資金實(shí)力強的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與項目建設。

      一位房企人士表示,現房銷(xiāo)售更考驗企業(yè)的融資和成本控制能力,促進(jìn)企業(yè)不斷提升自身運營(yíng)能力和管理水平,推動(dòng)整個(gè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí),也可從一定程度上降低房屋集中上市可能帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險,促進(jìn)房屋分批次有序供應。

      潘浩表示,對購房者而言,現房銷(xiāo)售能更直觀(guān)地確保質(zhì)量和品質(zhì),保障消費者權益;對開(kāi)發(fā)商而言,現房銷(xiāo)售無(wú)疑對資金周轉能力有更嚴格的要求。資金實(shí)力不足以及資金運轉不健康的企業(yè)將逐漸退出市場(chǎng)。

      值得一提的是,多個(gè)城市取消競配建,同時(shí)增設定品質(zhì)、競品質(zhì)等要求。其中,南京、成都增設定品質(zhì),青島、沈陽(yáng)競拍規則調整為“限地價(jià)+競品質(zhì)”。

      以北京為例,北京第二次集中供地的43宗地塊中,36宗地為競品質(zhì)宗地,其占比84%,相比于首輪8宗地,占比27%有明顯提升。

      潘浩表示,7月,住建部已明確肯定北京競品質(zhì)的舉措,從已出臺第二次集中供地規則的城市來(lái)看,多數城市已將競品質(zhì)作為土拍市場(chǎng)的重要規則之一,未來(lái)有望在更多城市擴容,競品質(zhì)方案或成為土拍市場(chǎng)的標配規則。

      此外,部分城市上調保證金比例、禁止合作開(kāi)發(fā)等規則,比如杭州保證金比例統一上調至20%,蘇州保證金比例統一上調至50%,南京部分地塊禁止合作開(kāi)發(fā)。強化違規懲處,青島、蘇州明確提出違規競買(mǎi)人3年內不得參與土拍。北京方面還規定,拿地企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中若有違法違規行為,或企業(yè)原因出現群訴群訪(fǎng)和負面輿情的,將取消其競買(mǎi)資格。(記者 梁倩)

     

    堅持“房住不炒” 第二批集中供地密集啟動(dòng)

    文章來(lái)源http://www.news.cn/fortune/2021-09/09/c_1127842278.htm

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